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本年度集中土拍落幕:从“马甲”抢地到国资托底,未来土地市场走势如何?

2021-12-30 09:15:57 来源:21世纪经济报道 点击 评论

12月27日上午,随着北京市房山区拱辰街道地块落槌,北京市第三轮集中土拍正式完成。至此,22个热点城市全部完成了今年的三轮集中土拍。

今年以来,自然资源部在热点城市实行集中供地,即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动,且集中供地活动的节奏每年不超过三次。作为土地供应端的重大调整,集中供地对房企的资金归集方式、开发节奏、市场供应节奏都有着重大影响,同时也能更直观地反映市场景气程度。

从今年的市场表现来看,三轮集中土拍经历了“火爆—冷淡—平稳”的热度变化,一个直观表现是,首轮集中土拍热度较高,不少房企注册马甲公司参与抢地;二轮土拍热度骤降,流拍、流标现象增多,溢价率降低;三轮集中土拍的流拍、流标现象明显减少,国资房企表现强势,成为一股重要的托市力量。

这与土拍规则调整、楼市政策变化、房企策略调整都有关系。有从业者指出,尽管政府部门降低土拍门槛,但下半年以来的流动性紧缩,仍使得房企的拿地意愿骤降,并影响到第二轮和第三轮的集中土拍。从第三轮土拍的结果来看,到目前为止,市场信心仍未完全恢复。

规则逐渐“友好”

在今年的三轮集中土拍中,“南热北冷”的局面一直未能改变。从首轮集中土拍开始,南方城市就保持着不错的热度,由于未设置最高限价,重庆以38.82%的首轮土拍溢价率,创下集中供地下的最高溢价率记录,部分地块的溢价率甚至超过100%。

相比之下,沈阳、长春、青岛等北方城市相对冷淡。在全部三轮集中供地中,青岛的溢价率仅为2.5%,可谓“贴地飞行”。长春则成为流拍情况最多的城市之一,三轮集中供地中,分别有13宗、8宗、9宗地块未能成交,竞买人数不足是主要原因。

上海某研究院认为,土地交易的冷热不均,是由于不同城市的楼市热度、库存情况、土地质量有所差异。

北京因楼市基本面较好,三轮集中供地均有一定热度。今年全年,北京三个批次集中供地总量达到85宗、成交量57宗、成交总金额1900.41亿元,均为近年高位。在严格的竞拍规则之下,土地成交平均溢价率仅为5.6%,为近年最低。

从规则设计上,三轮土拍的规则经历了不断完善的过程,一些漏洞逐渐被修补。

比如,在首轮集中土拍中,为提高中标率,不少房企注册了大量马甲公司进行抢地,并导致单宗地块的竞买人数量达到数十家。此后,东莞、南昌、苏州等多个城市出台政策,对这种现象进行遏制。在第二轮和第三轮集中土拍中,“马甲”公司近乎绝迹。

此外,首轮土拍溢价率较高的重庆、深圳等地,也通过设置最高限价、资金审核等措施,对溢价率进行控制。总体来看,22城第二轮集中供地的平均溢价率已经从两位数降至个位数。广州、青岛、天津、武汉、长春、沈阳等城市的溢价率甚至不足1%。

除规则变化外,下半年以来的房企流动性受挫,也成为第二轮集中土拍热度大降的原因。北京某上市房企相关负责人表示,“公司会把资金归集起来,优先用于发工资、还债,根本没有精力参与土拍。”

到年末的第三轮集中供地时,房企的信心仍未恢复。对此,部分城市继续调整规则。贝壳研究院指出,第三轮集中供地规则变化主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面:

就房企资质而言,南京第三轮集中供地降低企业资质门槛以及放宽联合拿地的限制;

就资金要求而言,苏州的保证金比例从50%下调至30%,首付款比例由60%下调至50%,广州允许土地款分期支付,部分地块取消一个月内一次性付清总价的要求,调整成最长6个月内付清;

就配建比例而言,合肥第三批次有9宗地无配建保障性租赁住房要求,比第二批次增加9宗,杭州51宗地中有42宗为纯宅地。

此外,成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市的核心区供应规模均有明显增加,体现出供地品质的提升。以杭州为例,目前三批次预公告的核心区供应规划建面占比39.0%,相比于二批次24.4%有明显上升。

信心有待恢复

规则的变化起到了一定效果,在第三轮集中土拍中,流标、流拍现象较第二轮明显减少。

据统计,在第二轮集中土拍中,长沙、北京、沈阳、杭州、合肥、广州的流拍和中止交易占比均超过50%,分别为65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%;杭州首次试点推出的竞品质地块因报名房企不足全部流拍;长春、福州、天津、重庆、成都的流拍和中止交易占比均超过30%。

而在第三轮土拍中,杭州的35幅涉宅地块(包括一宗租赁用地)全部出让。在溢价率上限降至10%的情况下,杭州第三次集中供地土拍整体溢价率高达7%,有24幅地块拍至10%的溢价率上限,触顶进入线下摇号环节。

此外,长沙、合肥、广州、福州等城市的流拍率也明显降低。

但部分城市的情况仍然未能改善。沈阳的第三轮集中土拍中,共推出27宗地块,其中有19宗土地流拍,流拍率达到70%。剩余8宗土地中,有7宗底价成交。

“房企还是处在观望状态中,拿地意愿不强,而且大部分房企的资金也有限。”前述房企人士表示,虽然第三轮集中土拍的数量较大、质量也较高,符合“前松后紧”的传统供地节奏,但到目前为止,大部分房企还没感受到信贷、市场层面的改善。

针对流动性紧缩对市场带来的影响,今年9月以来,监管层逐渐释放政策纠偏信号。12月初召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出,“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”。另有不少城市从放松预售资金监管、人才购房补贴、出台“限跌令”等方面出手调整。

但根据媒体调研,政策端的利好尚未真正落地。有房企反应,金融机构的政策并未有根本变化,贷款周期、成本仍然偏高。加之偿债高峰期即将到来,房企的可支配资金仍不充裕。

事实上,在第三轮集中供地中,国资的参与度进一步增强,并成为一股重要的托底力量。申港证券指出,长春、长沙、沈阳、天津、北京国央企取地占比分别为100%、82%、75%、72%、75%。民营房企的参拍积极性稍高的城市,仅限于土地市场表现较好的武汉、杭州。

其中,除国资房企外,地方政府背景的城投公司也开始登台。在无锡成交的20宗土地中,政府平台取地17宗;在南京成交的31宗涉宅供地中,18宗为政府平台公司摘牌。浙商证券研报数据显示,除上述两城外,在深圳、苏州、广州第三轮集中土拍中,城投公司的参与率也均超过50%。

事实上,在第二轮集中土拍中,国资房企和城投公司就有一定的参与度。分析人士认为,这也可视为市场信心不足下的托市之举。

专家表示,从增加供应、稳定地价的初衷来看,集中土拍的效果已基本达到,土地价格企稳,对稳房价有着积极作用。但未来的土地市场走势,仍有赖于住宅市场的回暖和房企信心的恢复。预计在明年的集中供地规则中,将继续视市场情况,做出针对性的调整。

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