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注意!这些重要政策将影响2022年买房,和你有关

2022-01-05 08:53:23 来源:武汉房天下 点击 评论

2021年已经过去,崭新的2022年正在开启全新的篇章,在新的一年,有哪些重要政策将影响我们的买房呢?一起来看!

1、房地产税

在过去的一年,有关房地产税的话题再次引发热议,官方明确提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,被业界认为是给房地产税趋势作出明确定论。积极推进立法与改革,积极设立试点城市,倡议许久的房地产税即将进入落地阶段。2011年,上海、重庆两地已经试点对个人住房征收“房产税”。但存在上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收等问题,试点意义并不突出。

进入2021年,房地产税的推进有了新的动向:2021年3月,我国“十四五”规划正式发布,在房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。2021年5月,财政部等四部门负责人在京召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。对于房地产税,我们之前也进行了分析,总体而言,征收房地产税是一个较好的市场调节长效机制。房地产税的出台,与房价下跌并不能直接划上等号,详见《房地产税真的要来了,房价会因此跌吗?》。

 

2、二手房指导价

2021年,二手房指导价的出台对于全国的二手房市场都具备显著意义,这个变化还将继续影响未来多年的二手房市场。以深圳作为试点率先落地了二手房调控,二手房市场的变化也在这座城市演示了全过程:从出台指导价到现在,深圳上半年过户数据仅2.8万套,环比下降45%,同比下降35%,随后中国多个城市开始出台二手房指导价。去年3月22日,成都首次提出将二手房列入调控范围,其后陆续出台针对二手房的贷款和指导政策。5月28日,成都市住建局制定发布了《住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,这意味着成都成为继深圳后第二个发布二手房成交指导价的城市;7月8日,成都发布了第二批二手房成交指导价,涉及小区从首批的201个,增至487个,受指导的二手房板块分布也越来越广。

二手房指导价出台以后,对于抑制之前部分虚高的房源起到了立竿见影的效果,但二手房市场也迅速降温。从5月开始,成都的二手房成交数据一路下行,8月成都二手房成交数据为3414余套,9月二手房成交首次跌破3000套大关,10月份为2000余套,11月份二手房成交量大幅度回升,达到了5674套,刚过去的12月则超过了10000套,创下了全年新高。在新的一年,更多的小区会加入二手房指导价的阵营,二手房的市场会呈现出两极分化的行情,我们也将对二手房市场进行及时的关注。

图:2021年成都二手房成交量走势图(来源:好好选房)

3、三道红线

“三道红线”政策的出台,深远地影响了中国的房地产市场。“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平,“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。融资“三道红线”新规于2021年1月1日起全行业全面推行。按照监管要求,从2021年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。随后,“去杠杆”、“降负债”、“预防系统性金融风险”成为各个房企的生存必考题。

随着“三道红线”的深入展开,之前高杠杆、高周转的房企开始出现流动性困难、暴雷等,为购房者拉响了警报。对于购房者而言,买房要更加理性,尽量认准品牌开发商以及“三道红线”表现良好的房企。

4、集中供地

2021年,“集中供地”成为房企拿地的重要来源。2021年2月24日,一份文件显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市土地出让将实现“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。成都三轮“两集中”供地,总供应155宗,合计约11900亩;成交125宗(成交地块和流拍地块有重合,温江区公平街道74.9亩纯住宅地和新都区斑竹园104.8亩纯住宅地为第二轮流拍地块,在第三轮中温江区地块成交,新都区地块流拍),合计约9244亩,成交总额超1132亿元。从三次拍地情况看,尽管拍地规则略有调整(人才公寓部分),但“限房价“和“限地价”成为核心关键词和拍地宗旨,三次集中供地“5+2”区域地块的清水最高销售均价主要集中在2.0-2.5万,二圈层清水限价主要集中1.2-2.0万区间,基本都低于市场水平,为稳定房价提供了保障。

从以下已经入市的12个限价盘来看,新希望万科知园、德商石榴天骄等表现不错,更多的项目有待市场检验。

成都已入市双限项目一览表 图片来源:成都购房通

在新的一年,“集中供地”仍然是供地的主要方式,可以预见,在集中供地的大背景下,成都的房价将在未来较长的时间内保持在一个稳定的水平。

5、保障性租赁住房

2021年12月末,一则公告吸引了很多购房者的关注:“由区属国有公司成都兴锦建设发展投资集团有限公司下属的成都锦东不动产投资管理有限公司整体购买位于成都市锦江区东大路577号的成都环球贸易广场B地块3号楼和4号楼(推广名:ICC天峻)共计1132套住宅作为保障性租赁住房,负二、三、四楼共计921个车位作为保障性租赁住房配套车位。”这则公告表明,位于成都锦江区攀成钢板块的ICC天峻存量住房被纳入成都市保障性租赁住房。

图:ICC天峻实景

ICC天峻纳入保障性租赁住房背后,是成都市加大保障性租赁住房的决心。6月份,成都在全国率先出台《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》,明确提出要在2021-2025年,筹集建设保障性租赁住房25万套(间),其中2021年计划筹集建设6万套(间)。(消息来源:成都发布)。2020年整个大成都共成交约17.8万套新房,6万套约占比将近1/3,可见政府的支持力度很大。8月,成都出台了《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》,其中提到,在保障性租赁住房的房源供给方面,鼓励国有公司将自有存量住房盘活后优先用于保障性租赁住房;支持国有公司将符合条件的市场存量住房(含符合条件的配建租赁住房)盘活为保障性租赁住房。

ICC天骏即属于此类情况,项目拿地早,地价低,迟迟未能入市销售,相关地块的上一次取证还要追溯到2016年。除了保障性租赁住房,成都市大力兴建的人才公寓也能为人才落户、安居成都提供住房保障。

那么,对于成都市重点筹建的保障性租赁住房,哪些人可以申请保障性租赁住房?租金水平又是如何?

申请对象

符合条件的新市民、青年人等群体;

租金水平

保障性住房租金“接受政府指导”,租金年涨幅不超过5%

①  符合成都市人才安居政策并承租产业功能区配套住房的,租金标准按《成都市产业园区配套住房租赁管理办法》规定执行;

②  在租住的保障性租赁住房所在区(市)县无自有住房,且在成都市未享受其他方式住房保障的,租金标准原则上为市场租金的90%

③  对产业发展和区域功能完善有重大支撑作用的企事业单位,各区(市)县政府(管委会)可定向提供保障性租赁住房,具体准入条件、租金优惠比例由各区(市)县政府(管委会)确定。

其中,市场租金标准按照市住建局定期发布的《成都市住房市场平均租金水平信息》执行。

6、成渝地区双城经济圈

10月,《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》发布,提出围绕重庆主城和成都培育现代化都市圈,将成渝双城战略定位升级到全国层次;12月30日,《重庆四川两省市贯彻落实〈成渝地区双城经济圈建设规划纲要〉联合实施方案》发布,成渝成为打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源,双城经济圈进入“发展快车道”

7、放开三胎

从2021年开始,已经有不少城市陆续出台了鼓励三胎的政策,其中不少内容还与买房激励有关。

据国家统计局公布的数据显示,全面二胎政策放开的2016年,我国新生儿达到了1786万人的高峰,随后便开始逐年降低,2017年减少了63万人,人口出生率同比下降了0.52 ‰,只有12.43 ‰。到了2020年,出生人口更是降到了1200万。与此同时,第七次全国人口普查显示,中国60岁以上人口占比18.70%,65岁以上人口占比13.50%,与10年前相比分别上升了5.44个百分点和4.63个百分点,中国人口老龄化的态势已经非常明显。为此,陆续有城市为鼓励生育,给予买房奖钱的政策,成为2021年楼市的一个新变化。总体而言,人口的增减对于房地产的发展干系重大,购房者在买房的时候,尽量选择人口净流入的城市。可以预见,未来较长一段时间内,放开三胎都将会继续对楼市产生影响。

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