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银保监会发声支持“保交楼”,多地政府表态积极部署

2022-07-22 08:49:41 来源:武汉房天下 点击 评论

“保交楼”被监管部门提到第一要务。

7月17日,银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受媒体采访时表示,6月30日,江西景德镇某楼盘业主因项目延期交付发布停止还贷声明,引发舆论关注,银保监会对此高度重视,加强与住建部、人民银行等部门的协同配合,坚持“房住不炒”,坚持“稳地价、稳房价、稳预期”,支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

这是银保监会一周内第二次就烂尾楼停贷事件表态,这次回应更详细阐述了相关工作步骤。

该负责人表示,将指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排总体框架下,主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放;有效满足房地产企业合理融资需求;配合压实企业、股东等相关各方责任。

“动作要快!”厦门大学教授赵燕菁对银保监会的发声给予点赞。他认为,必须采取果断措施坚决止损,建议设立专门的烂尾楼项目剥离机构。

与此同时,央行向市场释放流动性的“诚意”更大。

据央行7月18日公告,为维护银行体系流动性合理充裕,央行当日以利率招标方式开展7天120亿元逆回购操作,当日实现净投放90亿元,终结了此前连续10个交易日每日30亿元投放量的纪录。

来自监管高层的积极动作给资本市场注入了信心。在地产股、银行股连跌几日后,7月18日一早,两个板块双双飘红。截至当日收盘,A股银行、房地产板块股票分别上涨1.28%、3.05%;7月19日收盘时,两个板块股票再度分别上涨0.96%、0.38%。

千方百计“保交楼”

“保交楼”不是单个金融部门的努力可以实现的,而是一个社会化系统工程,需要金融机构、房地产企业、地方政府部门,甚至参与其中的个人相互配合,通力合作。

如何促进“保交楼”,前述银保监会有关部门负责人表示,一是在地方党委政府领导下,银行保险机构应积极参与相关工作机制,配合压实企业、股东等相关各方责任,银行要积极履行自己的职责,既要遵循市场化、法治化原则,又要主动承担社会责任,千方百计推动“保交楼”。

二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排总体框架下,坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策,主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。

三是做好客户服务工作,加强与客户沟通,个性化地满足居民客户的不同需求,信守合同,践行承诺,依法保障金融消费者合法权益。

四是有效满足房地产企业合理融资需求,大力支持租赁住房建设,支持项目并购重组,以新市民和城镇年轻人为重点,更好满足刚需和改善型客户住房需求,努力保持房地产市场运行平稳有序。

“处理好当前面临的问题,也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。我们相信,在党委政府指导下,在相关各方共同努力下,这些困难和问题都能得到合理解决。”该负责人表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从银保监会有关部门负责人发声看,“保交楼”是第一位的,这是地方政府在房地产新时期的一个重点工作。“保交楼”中,政府是主要责任方,银行是参与方、配合方。“保交楼”意味着小业主利益不能损失。银行可以做到让住房贷款展期还款,等到项目交付竣工或者真正复工之后再开始还,这可能是金融监管部门想表达的内容。

新加坡管理大学李光前商学院副教授傅方剑认为,银保监会表态介入是为了防止房贷断供问题继续外溢至宏观经济。他预期,政府方面可能将按照之前应对恒大危机的方式,不会让烂尾项目开发商轻易破产,而是派工作组介入清点资产;有国资背景、资金相对充裕的房企,接下来还可能对烂尾项目开展一波并购重组。

几日前,在各地停贷潮愈演愈烈之下,银保监会就第一时间作出表态。7月14日晚间,银保监会有关部门负责人表示,最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况,这件事关键在于“保交楼”,对此银保监会高度重视,下一步将引导金融机构市场化参与风险处置,依法依规做好相关金融服务。

“保交楼”亦被政府部门部署为房地产工作第一要务。

“省里有明确规定,无论开发商出现任何问题,政府有责任确保交付。”7月13日,绍兴市镜湖新区开发建设办公室在回复网友投诉绍兴镜湖万科翠湖隐秀施工进度缓慢问题时表示。

更早些时候,今年2月24日,住建部在住房和城乡建设高质量发展新闻发布会上就表示,坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,以法治化、市场化为原则,压实企业主体责任,落实属地政府管理责任,维护社会稳定,维护购房群众合法权益。

不止政府部门,“保交楼”也是房企的头等大事,但对于出险房企而言,保证楼盘交付也是头等难事。

“保交楼问题除需要开发商竭尽全力外,还需要整个事件中有能力而又有责任的各方来推动并化解问题与矛盾,因案施策解决增量资金注入和全过程资金安全问题,以保证保交楼任务完成。总的思路就是由开发商努力筹资、银行注入增量资金、地方政府协调引入增量资金,烂尾项目实施全过程资金封闭管理来完成保交楼工作。在此期间若再发生资金挪用、转移和违规拨付,则必须严肃追责、严惩不贷。”IPG中国区首席经济学家柏文喜建议。

开启强监管模式

烂尾楼停贷事件还暴露出一个重要问题,就是预售资金银行专用监管账户的运作存在一定疏忽,这也是此次事件的导火索。

多地业主在《停贷告知书》中写道,银行方存在违规发放贷款、资金未转入开发商监管账户、未尽到专款资金监管义务等违规行为,最终造成楼盘停工烂尾局面。

根据相关要求,商品房预售款监管具体办法由房地产管理部门制定,各地实行“一城一策”,松严程度不一,开发商“有机可乘”。

“各地对于预售标准并不相同,并非所有地方都要求楼盘主体结构封顶才符合预售条件。有的地方,开发商只要拿到预售资质,并预告抵押登记,银行即可发放按揭贷款。”一位银行人士表示。

在市场行情较好、融资环境较好、销售回款较好、监管相对宽松时,被挪用的预售资金可以很快堵上,就不会出现烂尾楼。一旦其中某一环出现问题,资金链紧张时,开发商就会出现无法支付建设工程款而出现烂尾楼情况。

近段时间,西安、汕头、深圳、沧州等多地政府纷纷表态,再度重申预售资金监管规范。

西安要求商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款;并严格拨付标准、强化技术支撑、加强账务核对、夯实银行责任。

受近期风波影响,现房销售也成为讨论热点。经济学家任泽平发表观点称:“是该取消商品房预售制了,用你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对购房者的不公平。”他认为,应该改为现房销售。

7月15日,福州永泰发布了土地交易公告,在一宗商业、住宅用地的使用权出让要求中提到:该地块按现房销售实施,规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。

如果说此前一周是停贷事件舆论发酵期,这一周则是各地制定政策的关键期。

7月19日,有消息称近日宁波市住建局会同房管中心召集宁波房企开展房地产政策交流座谈会,会议对宁波市预售、全装修、资金监管、房地产调控等纾困政策进行重点解读和宣贯,积极帮助企业解决面临的实际问题,助力项目后续开工建设和销售。

中国人民银行原行长戴相龙表示,2016年底中央经济工作会议后提出“房住不炒”,有关部门相应调整房地产政策,住房从金融属性为主开始向居住属性为主转移。在此过程中,出现房地产业投资下降、房企债务违约增加、“炒房客”财富缩水现象是难免的。但是,我国不会出现美国2007年发生的“次贷危机”,对购房自住者影响也不大。

对于当前房地产遭遇的困境,他建议,要增强发展我国房地产行业信心,保持房价总体稳定;住房贷款要对住房梯度需求进行支持;开辟多种住房融资渠道。

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