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重启环京楼市

2022-08-15 10:08:12 来源:武汉房天下 点击 评论

8月5日,河北省廊坊市公开发文表示,取消限购以及“北三县”等区域的限售。

11日,《华夏时报》记者实地走访看到,燕郊看房热度迅速上升,受到取消限购这一消息影响,周末的来访客户已经约满,临近地铁站的新房刚需户型近乎一房难求。

今年上半年,全国商品房销售额同比下降28.9%,商品房销售面积同比下降22.2%。从今年年初开始,提振楼市的政策不断出台,先是多城宣布下调首付比例,降低购房者门槛。随后,房贷利率逐月下调,购房成本进一步降低。不少城市开启了购房补贴活动,重启货币化安置、为购房者发放“房票”、退出宅基地进城购房给予奖励等。

中指研究院发布的数据显示,今年以来,全国已有超230城出台楼市优化调整政策600余次。

河北廊坊,一个对于房地产市场而言有着特殊意义的城市,这个离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望的河北小城,在过去的10年中,经历房价跌宕起伏、限购去泡沫的过程。如今取消限购,沉寂已久的环京楼市,能否再度被点燃?

市场一夜回温

8月11日,尽管是工作日,《华夏时报》记者在廊坊走访看到,有楼盘售楼处2个小时来了至少3组客户,更是有来自北京的购房者前来看房。而有着“房产中介”一条街之称的燕郊燕灵路则是一个接一个的新楼盘广告。

在燕郊上上城公交车站,“北漂”林启(化名)看完夏威夷·蓝湾的新房准备乘车返京,他对《华夏时报》记者说:“听说放开限购了,我这是第二次来燕郊看房子,有在这边置业的打算。”

“今天下午我这边就有6组客户来看房。现在是工作日,北京的大部分客户过来不方便,周末看房的人会更多。”8月11日,燕郊新房项目福成·禧悦里的置业顾问游佳(化名)对记者说。

而这是廊坊取消限购被大规模报道的第4天,正式发布废止2017年限购文件的第7天。

8月5日,廊坊市人民政府发布了扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡。文件显示,取消户籍、社保(个税)等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套房时,按照本地户籍对待。

同时,文件还显示,对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域取消非本地户籍居民家庭的住房限售要求。游佳在朋友圈里发布了政策截图,配文:官宣了!这表明,廊坊自2017年6月份开始实行的限购政策暂时画下“休止符”。

北京外溢需求或流入

燕郊业主路雪(化名)一直都在期待“廊坊取消限购”这一消息。在路雪看来,取消限购能让调控前的需求重新流入燕郊楼市。

作为北京的“邻居”,廊坊因交通便利、房价远低于北京承载了大量北京外溢的住宅需求。此前,大量工作在北京的购房者涌入环京楼市。当然,其中也不乏一些投资客。

进入2017年后,环京楼市的价格一路飙涨至高点。但转折来的也很快。2017年6月份,廊坊发文表示,实行严格的限购政策,非本地户籍居民家庭在当地购房需要缴纳3年社保或者纳税证明,限购1套住房。

值得关注的是,在廊坊调控从严时,全国房地产热门城市几乎都在为楼市调控加码,“房住不炒”和“住有所居”成为楼市发展的主基调。

限购的降温作用十分明显。贝壳研究院发布的数据显示,2022年7月份,廊坊二手房成交均价约在1.3万元/平米,同比下跌15%,相比较2017年的成交均价高点则是下降了近六成左右。合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示,环京楼市经过限购之后,成交量大幅下降,整体成交量基本相当于调控前的10%至20%。

在下行通道滑轨两年后,环京市场开始进入漫长的横盘期。以福成·禧悦里为例,游佳表示,项目于2019年拿地,地价成本就已经达到1万元/平米左右。“项目卖2.1万元/平米的均价实际上利润已经非常低了。”游佳对《华夏时报》记者说。

廊坊市政府相关工作人员向《华夏时报》记者表示,廊坊房价下降,市场需求出现收缩,预期较弱。取消限购则是按照国家政策,从满足合理的住房需求角度出发。

放开限购后,需求进来了吗?“应该是因为不限购了,这两天店里有好几个客人都是从北京过来看房的。”8月11日,燕郊一家快餐小店的老板对《华夏时报》记者说。

记者注意到,此前因受限购影响而经营冷淡的“房产中介一条街”燕灵路也热闹起来。成排的汽车停满街道,多个新房楼盘在燕灵路上开设了营销中心,大幅楼盘广告挂上外立墙面。“这两天咨询电话很多,基本上都约了周末来看房,时间表差不多排满了。”多位置业顾问对《华夏时报》记者表示。

数据显示,2022年7月份,廊坊新房市场合计成交约500套,环比下降两成,同比下降五成左右,价格则仍旧维持在1.1万元/平米。

但廊坊楼市冷暖燕郊先知。数据显示,随着部分新房入市,燕郊2022年7月份成交量和成交价格均有所上涨。距离地铁较近的御东汇项目开盘推出310套房源,当日便认购112套,成交均价达到2.75万元/平米。

《华夏时报》记者看到,燕郊新城区正在大兴土木,除了正在修建的新楼盘之外,产业园区的发展也是如火如荼。“北京很多外溢的产业都流入了环京,后续这边的大型企业会非常多,人进来了,需求自然也就进来了。”在燕郊从事多年房产中介工作的秦宇说。

转弯时刻

业内的多位专家认为,包括廊坊等在内的环京楼市处于“冰封期”是一个不争事实。但是,在全面取消限购究竟能否让环京楼市再现活力这一问题上,各路观点出现了分歧。

在秦宇、游佳以及一位河北本地房企的相关负责人看来,取消限购是环京楼市反弹的一个机会,也是市场的“底牌”。“现在利率也下降了,首套房4.25%,二套房5.03%,很低了。”秦宇对《华夏时报》记者说。上述房企相关负责人同样认为,环京楼市见底,放开限购叠加利率下调等利好政策,市场会出现回升。

“在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大的背景下,廊坊取消限购有一定的市场必要性,能缓解当地楼市较为低迷的局面。”分析师王小嫱如此认为。

贝壳研究院高级分析师唐瑄对《华夏时报》记者说:“取消限购限售有助于激活市场,部分被政策、疫情等因素一直积压的需求在短期内有望集中释放,带来成交量的回升。”

但是,唐瑄进一步表示,廊坊此轮政策放开不会导致房地产市场过热,也不会引发房价快速上涨。从政策出台到购房者的预期及信心修复需要一定时间。

郭毅也持有相似观点,其认为,环京楼市整体需求疲软,价格处于下行通道,已经形成了一个明显的谷底。“此前,许多在北京工作的人会选择在环京置业,环京承载了大量北京的住房需求。当前,北京的房地产市场自身也出现了需求量的下行,环京则是很难依靠解除限购拉动地缘型购房需求入场。”郭毅对《华夏时报》记者说。

不过,上述房企负责人则对《华夏时报》记者说:“从成交数据来看,燕郊最近成交的主力户型仍是90平米左右的刚需两居室,并不是以改善型户型为主。那么,只要北京有源源不断的年轻人涌入,刚需不断,环京楼市凭借价格洼地则仍有优势。”

而无论市场最终的反应如何,环京楼市都来到了一个转弯时刻。

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